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南沙下一个热点? 灵山岛尖首推北侧望江宅地

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发表于 2019-5-15 18:18:19 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
5月7日,南沙灵山岛尖连推两宗商住用地,将于6月初公开出让,对比以往出让的住宅用地,本次为灵山岛尖首次出让北侧一线临江地块。此外,4月底,灵山岛尖东侧商服区挂牌一宗商服用地,定向大型家装企业。记者了解到,灵山岛尖位于南沙明珠湾板块,该板块未来将打造成为金融商务发展示范区,被称为南沙版“珠江新城”,而灵山岛尖片区近两年更成为了整个南沙区的“供地大户”,有望成为南沙楼市下一个热点。

■新快报记者 林超菁

片区今年计划供应商住地 占南沙总供应近两成

克而瑞数据显示,自2017年至今,灵山岛尖已出让14宗、累计建面134.5万㎡商住商服用地。已有不少知名品牌房企进驻,包括越秀、中交、金科、华润和绿城等。成交楼面价主要在12000-14000元/㎡左右,大部分项目预期在2020年上半年入市。

根据3月公布的《广州市2019年建设用地供应计划》,若仅计算可公开招拍挂商住用地,南沙将有76.9万㎡用地可供应,仅次于白云、番禺两区,居全市第三。据广州中原研究发展部数据,该计划量比2018年增加超两成,南沙存在增加商住用地供应的趋势,计划供地主要分布在灵山岛尖、黄阁、金洲等片区,其中灵山岛尖预计可供应14.5万㎡商住用地,占总供应接近两成。与此同时,与金洲、黄阁等开发时间较早、地铁等通勤配套完善的片区相比,灵山岛尖作为“新兴板块”,近年除明显加快商住地供应量,亦积极出让商服地,以迅速吸引产业、高素质劳动力流入,同时,片区内学校、商业中心、交通站场等配套建设亦稳步推进,以保障未来住户生活、交通、教育需求,提高“产业新城”的发展速度。

值得留意的是,作为未来的“产业新城”,灵山岛尖片区对人才公寓建设也有所倚重。广州中原研究发展部指出,近两年灵山岛尖出让的商住地均有配建人才公寓的条件,加上本次挂牌两宗用地配建要求,目前灵山岛人才公寓累积计容建面已达4.7万㎡,预计可建700-750套人才公寓。

新挂牌宅地优势突出 今年以来多家房企拿地积极

本次挂牌的两宗用地整体南北相邻,2019NJY-4地块一线临江,区位条件相对突出。一方面,灵山岛尖北侧江面较南侧宽阔,江景视野更加开阔;而地块对岸的南沙体育中心片区2018年9月进行整体规划调整。新规划中重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标,最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。因此广州中原研究发展部认为,该地块除具备江景资源外,同时具备地标建筑景观资源,此外,随着南沙体育中心规划建设推进,未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛尖。

另一方面,广州中原研究发展部对比指出,现时南沙“标杆地”——灵山岛2017NJY-12地块,占地面积12万㎡,总成交价37亿元,楼面价17231元/㎡,本次推出的2019NJY-4地块面积适中。约4.7万㎡,总起拍价约为11亿元,资金准入门槛相对较低。因此除千亿房企外,不少资金实力较强、有意进入大湾区的“中型房企”亦可参与竞拍。预期各路房企将积极抢地,2019NJY-4地块存在问鼎南沙“楼面价标杆”的可能性。回顾去年第四季度灵山岛尖商住地出让情况,当时华润、金科拿地的地块成交楼面在13000元/㎡左右,产生约15%的单价溢价率,可见本次挂牌两宗用地,起拍楼面已与去年成交价相当接近。
与此同时,今年以来多家房企拿地积极。据中原地产研究中心统计,全国已有21家房企年内拿地过百亿元。中原地产首席分析师张大伟表示,1至2月各地土地市场低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在3月出现土地市场回暖的苗头。4月以来,房企拿地金额开始增加。对此张大伟认为,是因为部分城市楼市“小阳春”,叠加融资难度大幅度缓解。另一方面,自《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式落地,外来房企对广州的关注度越来越高,2019年广州土拍市场上就出现了北京北辰、上海升龙等”新面孔”,近年的“过江龙”如世茂、融信等也参与了多宗地块竞拍。

住宅市场蓄力待发 预计未来2-3年趋于活跃

截至目前,灵山岛尖片区已成交商住地共计6宗,不过目前尚未有楼盘面市,整个片区的住宅市场处于蓄力待发的状态。由于灵山岛尖仍处于基建、配套建设期,因此目前住宅项目推售仍比较低调,仅金科负责开发的2018NJY-10地块公布了项目名(金科博翠明珠)及产品。据了解,该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成,产品为建面约80-138㎡的三至四房,有望年内入市。与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场,售价为3万-3.3万元/㎡。此外,南沙主要一手新房供应板块金洲新房售价约2.1万-2.4万元/㎡,南沙湾新房约3万/㎡。

克而瑞分析指出,目前灵山岛尖周边在售的是商业项目中交汇通中心,有建面约106-365㎡的写字楼产品,14梯12户设计,毛坯均价21000元/㎡;另售少量商办单位,建面约48-81㎡单位,毛坯均价约18000元/㎡。灵山岛尖虽无一手项目在售,不过按规定开发商在拿地的两年内必须进行开工建设,而此前灵山岛尖已经是南沙的供地大户,这意味着未来2-3年,其住宅市场将趋于活跃,周边优质住宅项目如金茂湾等将进入存量房市场。而近年出让地包括南沙体育馆周边地块亦将进入一手销售阶段,这个新开辟的板块,将凭借自身的环境优势,成为南沙楼市的下一个主场。



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